Как проверить участок перед покупкой

Я как практикующий архитектор-строитель регулярно встречаюсь с последствиями поспешной покупки участка. Ко мне приходят люди, которые уже купили землю, и только потом выясняют: либо строительство дома здесь будет дороже на несколько миллионов рублей, либо законное строение не появится здесь никогда.

Чтобы вы не пополнили эту статистику, я составил контрольный список. Вот пункты, которые необходимо проверить перед внесением задатка:

Самый частый сценарий, который я наблюдаю: покупатель уверен, что приобретает землю под индивидуальное жилищное строительство, а по документам участок проходит как «ведение садоводства» или «для ведения огородничества».

Разница между этими формулировками довольно существенная.

Для участков с ВРИ «Ведение садоводства» выделю следующие недостатки:

• Участки чаще всего относятся к СНТ, что предполагает ежегодные денежные взносы на содержание товарищества, коммуникаций и дорог.
• Выше тарифы на электроэнергию.
• Не предусмотрены места в детских садах, школах и поликлиниках.
• Не всегда есть возможность прописки, т.к. не везде присваивают адреса.

А участки с ВРИ «Ведение огородничества» вообще не позволяют зарегистрировать жилой дом.

Что сделать.
Запросите у продавца свежую выписку из ЕГРН. Смотрите строку «Вид разрешенного использования». Если там значится «Ведение садоводства», то уточните следующие моменты:

• стоимость подключения к коммуникациям, ежегодных взносов и др.
• возможность получения милицейского адреса;
• пообщайтесь с соседями, спросите про то, как хорошо чистятся дороги зимой, насколько стабильны подача воды и электроэнергии в данном товариществе, что с вывозом мусора и т. п.

Здесь работает простое правило: земля может быть вашей собственностью, но распоряжаться ей вы будете с оглядкой на третьих лиц или государство.

Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).
Это охранные зоны линий электропередачи, магистральных газопроводов, водоохранные полосы, приаэродромные территории. Практический смысл один: на части участка строительство капитальных объектов запрещено в принципе.

Реальный пример из практики.
Клиент приобрел участок 12 соток. После получения градостроительного плана выяснилось, что от ЛЭП вдоль участка есть охранная зона 6 метров, на которой нельзя строить дом. Пятно застройки уменьшилось. Дом спроектировать и построить удалось, но пришлось сузить приватную зону участка.

Сервитут.
Право прохода или проезда через ваш участок, установленное в пользу соседа или неопределенного круга лиц.
Представьте: вы купили землю, а через нее проходит дорога к соседнему участку, и эта дорога задокументирована. Закрыть проезд вы не имеете права.

Вариантов ограничений и обременений земельного участка очень много, и иногда встречается что-то совсем экзотическое.

Что сделать.

Очень часто границы участка проходят не там, где стоит забор. Или границы участка вообще не определены, но это сейчас уже редко встречается.

Чем это грозит на практике:

• Споры с соседями. Через пять лет после покупки появляется сосед с кадастровым инженером и утверждает, что ваш забор стоит на полметра на его территории. Или, наоборот, окажется, что сосед давно себе «прирезал» несколько соток, за счет вашего участка.

• Невозможность поставить дом на кадастровый учет. Без точных координат границ вашего участка Росреестр не зарегистрирует построенный объект.

Что сделать.

Ровная поверхность, зеленая трава и отсутствие луж в сухую августовскую погоду не дают никакой информации о том, что находится на глубине 2-3 метров. Между тем, именно эти 2-3 метра определяют тип, конструкцию и стоимость фундамента вашего будущего дома.

Я сталкивался с ситуациями, когда разница между планируемым и фактическим бюджетом нулевого цикла достигала в несколько миллионов рублей только из-за того, что заказчик пренебрег предварительным исследованием грунта перед покупкой.

Высокий уровень грунтовых вод (УГВ) приводит к ограничениям в выборе фундамента и дополнительным затратам на устройство дренажной системы. А если вам нужен цокольный этаж, то придется потратиться на дорогостоящую откачку грунтовых вод на время строительства цокольного этажа и на качественную гидроизоляцию.

По грунтам. Лучше избегать участки с торфом, потому что вам придется либо его замещать на другой грунт на всю его глубину, либо использовать свайный фундамент с прохождением всей толщины торфа до несущих грунтов. А глубина у торфа может быть и 5-6 метров.

Что сделать.
Идеальный вариант — заказать инженерно-геологические изыскания. Две-три контрольные скважины глубиной от 6 метров в пятне предполагаемой застройки дают исчерпывающую картину. Стоимость такого исследования в зависимости от региона составляет 20-60 тысяч рублей.

На информацию от соседей лучше не полагаться, т.к. геологический разрез легко может быть разный даже в пределах одного участка.

Участок с уклоном — не брак и не дефект. Архитектурно грамотно обыгранный перепад рельефа может стать выразительным преимуществом проекта. Вопрос лишь в цене этого архитектурного решения.

На что смотреть.

• Ориентация склона. Не приобретайте участок с северным склоном. Будет недостаток солнечного света на участке и в доме.

• Величина перепада в пределах пятна застройки. Перепад до 0,5 метра на длине дома нивелируется стандартной планировкой участка. Перепад от 1 метра и выше требует устройства подпорных стен, цокольного этажа переменной высоты или террасирования. Все это увеличивает стоимость нулевого цикла на 15–30% относительно плоского участка.

• Положение участка относительно соседних. Если ваш надел находится ниже по склону, вся талая и дождевая вода с территории соседей окажется у вас. Потребуется система перехватывающего дренажа по верхней границе.

Что сделать.
Визуально оценить рельеф не все могут. Лучше всего заказать топографическую съемку участка, на которой будут отмечены все перепады высот на участке. Либо, хотя бы заказать консультацию у строителей или архитектора. Они уже на основе своего опыта дадут примерную оценку рельефа.

Границы вашего участка заканчиваются забором. Но факторы, влияющие на стоимость строительства и комфорт проживания, заканчиваются значительно дальше. Игнорирование окружения на этапе выбора земли — одна из причин, по которой люди продают только что построенные дома через два-три года после новоселья.

Соседи — это то, что вы не сможете изменить после покупки. Вы не повлияете на их образ жизни, привычки, расстояние их дома от забора, количество окон в сторону вашего участка и др.

Чего стоит избегать.

• Ветхие соседские постройки близко у забора, особенно деревянные. Это пожароопасно.

• Соседство с многоквартирными высокоэтажными домами. Ваша личная жизнь на участке будет у всех на виду.

• Ориентацию соседских окон из гостиной или кухни, если вас разделяет невысокий забор.

• Неблагоприятные участки на улице. Заброшенные, недостроенные дома.

• Наличие в окрестностях крупного хозяйства. Куры, козы, свиньи — это не только звуки, но и запахи, а также мухи в летний период.

Что сделать.
Будет очень хорошо, если вы приедете на участок в разное время суток и в разные дни недели, оцените обстановку. Пообщайтесь с соседями. Прямой вопрос «как вам здесь живется» часто дает больше информации, чем изучение документов. Люди охотно рассказывают о проблемах: где затапливает, у кого скважина пересохла, кто из соседей конфликтный и пр.

Пустырь за забором может превратиться в объект, который полностью изменит ваши видовые характеристики и уровень приватности. У этого пустого участка может быть разное ВРИ. Там может появиться жилой дом, а может и автосервис.

Что сделать.

Вид из окна — это актив, который либо прибавляет к стоимости дома, либо требует дисконта при продаже. Важно понимать, что вид не является юридически защищенной характеристикой, если только он не зафиксирован как предмет сервитута или охранного обязательства.

Что оценить.

• Открывается ли вид на лес, водоем, поле. Если да — уточните статус этой территории. Частные сельхозземли могут быть застроены. Лес может попасть под санитарную рубку. Поле может стать площадкой под жилую застройку.

• Что находится на линии взгляда с высоты второго этажа. Часто покупатель смотрит на участок с уровня земли и не замечает, что из окон будущей спальни будет открываться вид на ржавый ангар или опору ЛЭП.

Что сделать.
Поднимитесь на высоту предполагаемого второго этажа. Если есть возможность — используйте квадрокоптер для съемки окружения с высоты 6−8 метров. Смотрим на промышленные объекты, свалки, кладбища, высоковольтные линии в прямой видимости. Все это влияет на ликвидность объекта в будущем, и на ориентацию дома на участке.

Роза ветров, близость очистных сооружений, полигонов ТБО, ферм и птицефабрик — параметры, которые редко указывают в объявлениях о продаже. Между тем именно они определяют, сможете ли вы открыть окно летним вечером.

Что проверить.

• Полигоны ТБО и свалки. Даже закрытые и рекультивированные полигоны десятилетиями выделяют свалочный газ и продукты разложения в грунтовые воды.

• Очистные сооружения. Иловые карты в радиусе до 5 км при определенном направлении ветра делают пребывание на участке невозможным.

• Птицефабрики и свинокомплексы. Запах навоза распространяется на 3-5 км в зависимости от рельефа и розы ветров.

Что сделать.

Стоимость подключения коммуникаций и обустройства подъезда может составлять от 500 тысяч до нескольких миллионов рублей. Эти цифры должны быть в вашей финансовой модели до покупки земли.

Дорога до участка важна не только на период проживания, но и на стадию строительства. Если подъездные пути не обслуживаются, постоянно подтапливаются, зимой плохо чистятся, то доставка строительных материалов добавляет к их стоимости еще 10−30%. Ведь придется возить материалы малотоннажным транспортом, а для заливки фундамента использовать бетононасос.

Что оценить.

• Тип покрытия. Асфальт или отсыпанная щебнем дорога, которая обслуживается муниципалитетом или поселковой УК — хороший сценарий. Грунтовка, которая весной и осенью превращается в глиняное месиво — сценарий, требующий дополнительных вложений.

• Ширина проезда. Для проезда длинномера с пиломатериалом или бетононасоса требуется не менее 3,5 метров в свету. Учитывайте, что зимой сугробы сужают проезжую часть. Наличие разворотных площадок, если дорога однополосная.

• Кто обслуживает дорогу. Если дорога находится на балансе муниципалитета — один уровень надежности. Если это частная дорога, принадлежащая некоему ООО или физическому лицу — уровень надежности нулевой. В любой момент вам могут выставить счет за ремонт или просто перекрыть проезд.

• Сезонные ограничения. Некоторые дороги в СНТ и малонаселенных пунктах становятся непроезжими в межсезонье. Опросите соседей: чистят ли дорогу зимой, размывает ли ее весной, как часто грейдер проходит по грунтовке.

Что сделать.

Приезжайте на осмотр участка в период распутицы — март-апрель или октябрь-ноябрь. Если в это время вы спокойно доехали до ворот на обычном легковом автомобиле, дорога удовлетворительная. Если пришлось идти пешком последние 100 метров, закладывайте в бюджет строительства и проживания расходы на отсыпку и обслуживание подъездного пути.

Без электричества стройка не начинается. Без электричества дом не функционирует. Это первая коммуникация, наличие и доступность которой нужно проверять.

Что оценить.

• Наличие электричества. Может оказаться, что на участок не провести необходимую мощность за разумные деньги. Даже наличие электричества у соседей не гарантирует стандартного тарифа за подключение.

• Расстояние до ближайшей опоры. Если ЛЭП проходит в 100-200 метрах от участка, стоимость подключения возрастает кратно. Вам придется оплачивать установку дополнительных опор и протяжку провода. Цена вопроса — от 50 до 300 тысяч рублей в зависимости от расстояния и рельефа.

• Принадлежность сетей. Сети могут быть муниципальными (МРСК, Россети) или частными (принадлежать поселковой УК или садовому товариществу). В частных сетях тарифы выше, а условия подключения устанавливает собственник, а не государственный регулятор.

• Выделенная мощность. Стандартные 15 кВт для современного дома площадью 150-200 м² с электрическим отоплением, бойлером, насосным оборудованием и бытовой техникой — это предельный минимум. Уточните, есть ли техническая возможность увеличить мощность до 20-25 кВт и сколько это будет стоить.

Что сделать.

Газ — самый экономичный источник отопления в большинстве регионов. Его наличие на границе участка может увеличить стоимость земли на 20–30%. Отсутствие газа в перспективе ближайших 5-7 лет делает отопление электричеством или твердым топливом единственной альтернативой.

Что оценить.

• Наличие газопровода в непосредственной близости. Если труба проходит по границе участка — подключение будет относительно недорогим и быстрым. Если газ есть только в соседней деревне в трех километрах, рассчитывать на него в обозримой перспективе не стоит.

• Программа газификации. В каждом регионе существует план-график газификации населенных пунктов. Участок может быть включен в программу на текущий год, на перспективу до 2030 года или не включен вообще.

• Давление в сети. Для отопления дома газовым котлом требуется определенное давление. Если в поселке газ низкого давления, отопить дом площадью более 100-120 м² будет проблематично без установки дополнительного оборудования.

Что сделать.

Вода на участке — это либо центральный водопровод, либо скважина. Третьего варианта для круглогодичного проживания нет. Колодец рассматривать как постоянный источник для дома с современным санузлом и бытовой техникой я бы не рекомендовал.

Что оценить при наличии центрального водопровода.

• Наличие водопровода у границ участка.
• Стоимость врезки и технические условия.
• Качество воды.

Что оценить для скважины.

• Глубина залегания водоносного слоя в данном районе. Артезианская скважина глубиной 30-200 метров и скважина на песок 10-15 метров — это разные бюджеты и разное качество воды.

• Дебит скважины у соседей. Если у соседей скважина выдает 1-1,5 кубометра в час, этого недостаточно для комфортного проживания семьи с детьми.

• Качество воды. В разных районах даже в пределах одного муниципалитета вода может быть с повышенным содержанием железа, марганца, солей жесткости. Система водоподготовки для очистки такой воды может стоить от 80 до 200 тысяч рублей.

• Наличие канализации. Центральная канализация в частном секторе встречается редко. Готовьтесь к установке септика или станции биологической очистки. Стоимость оборудования и монтажа — от 150 до 400 тысяч рублей в зависимости от модели и объема.

Что сделать.

Стоимость участка — это разовый платеж. Но владение землей предполагает регулярные финансовые обязательства. Их размер может варьироваться от символических сумм до десятков тысяч рублей в месяц. Игнорирование этих цифр на этапе выбора участка приводит к тому, что содержание земли становится обременительным, а в отдельных случаях — неподъемным.

Если участок расположен на территории садового товарищества или организованного коттеджного поселка, вы автоматически становитесь членом сообщества со всеми финансовыми последствиями.

На что обратить внимание.

• Размер взносов. В разных поселках сумма может отличаться в 5-10 раз. От 2-3 тысяч рублей в месяц в простых СНТ до 15-30 тысяч в охраняемых поселках бизнес-класса с развитой инфраструктурой.

• Наличие долгов. Если продавец участка имеет задолженность по взносам, то обязательства перейдут на нового собственника.

Запросите у продавца следующие документы:

Если на участке есть деревья, то скорее всего их придется срубить и выкорчевать пни. Далеко не все деревья безопасно оставлять на участке. Со строительством дома деревья могут начать погибать и трухлеть, что создаст опасность их падения.

Также будут расходы по расчистке участка от густого мелколесья, строительного мусора или старого дачного дома.

До начала строительства будут и расходы на текущее содержание, в основном связанное с покосом сорной травы.

Что сделать.

Суммарные затраты на полную проверку участка по описанному алгоритму составляют от 40 до 100 тысяч рублей и занимают от трех недель до двух месяцев. На первый взгляд — существенные время и деньги.

Однако практика показывает: стоимость исправления одной критической ошибки, выявленной после покупки, будет кратно выше. А ограничения в комфорте при дальнейшей жизни на этом участке вообще бессрочны.

Не торопитесь давать задаток. Лучше семь раз проверить, как говорится. Ваш участок вас «дождется».